Generador de contrato de arrendamiento

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

Es el acuerdo por el cual el propietario (arrendador) entrega a otra persona (arrendatario o inquilino) el uso de un inmueble por un tiempo determinado, a cambio de un pago periódico. Ponerlo por escrito protege a ambos: el propietario tiene cómo exigir el pago y la devolución del inmueble, y el inquilino tiene la seguridad del plazo y del precio acordados.

Este generador arma un contrato para vivienda. Incluye las cláusulas básicas que debería tener cualquier contrato de arrendamiento: objeto, plazo, precio, reajuste, servicios, garantía, uso del inmueble, terminación y restitución.

Lo que dice la Ley 820 de 2003 (vivienda urbana)

• El contrato puede ser verbal o escrito, pero en ambos casos las partes deben acordar al menos: nombre e identificación de las partes, el inmueble, el precio y la forma de pago, los servicios incluidos, el término y quién paga los servicios públicos (art. 3).
• Duración: la que acuerden las partes; si no se pacta, se entiende por un año (art. 5). Al vencer se prorroga en iguales condiciones y por el mismo término si ambas partes cumplieron (art. 6).
• Canon máximo: no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble, y ese valor comercial no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral (art. 18).
• Reajuste: solo cada 12 meses y hasta el 100% del IPC del año anterior, informando al arrendatario el monto y la fecha por servicio postal autorizado o el mecanismo pactado (art. 20).
• Depósitos prohibidos: no se pueden exigir depósitos en dinero ni otras cauciones reales para garantizar el contrato (art. 16). Por eso suele pactarse un codeudor.
• Terminación por el arrendatario: al vencimiento del término o de una prórroga, con preaviso escrito de al menos tres meses y sin indemnización; antes del vencimiento, con preaviso de tres meses y una indemnización de tres meses de canon (art. 24). Si no hay preaviso escrito, el contrato se renueva automáticamente.

Qué debe incluir el contrato

• Datos completos de las partes y su documento de identidad. Si el propietario actúa mediante un administrador o apoderado, indica en qué calidad firma.
• Identificación precisa del inmueble: dirección, número de unidad y lo que se incluye (estacionamiento, depósito, muebles).
• Plazo y fecha de inicio, y qué pasa al vencimiento (renovación o devolución).
• Precio, fecha y forma de pago, idealmente por transferencia para que quede registro.
• Reajuste del precio: cada cuánto y con qué criterio, dentro del límite legal del IPC.
• Quién paga cada gasto: servicios, gastos comunes o de administración, impuestos y reparaciones.
• Garantías: codeudor o fiador (recuerda que los depósitos en dinero están prohibidos en vivienda urbana).
• Inventario del inmueble firmado por ambas partes, con fotos del estado de paredes, pisos, baños y artefactos.

Errores comunes al arrendar

• No verificar quién es el dueño. Pide el título de propiedad o un certificado registral y confirma que quien firma puede arrendar.
• No hacer inventario. Sin un registro del estado inicial, discutir daños al final se vuelve palabra contra palabra.
• Pagar en efectivo sin recibo. Cada pago debe quedar respaldado con transferencia o recibo firmado.
• Copiar cláusulas abusivas o contrarias a la ley. Una cláusula que contradice normas imperativas puede ser nula; por eso conviene la revisión profesional.
• Dejar el reajuste "para después". Si no se pacta por escrito, es fuente segura de conflicto.
• No guardar una copia firmada. Cada parte debe conservar un ejemplar original.

Antes de firmar: revisión profesional

Este modelo es un punto de partida útil para un alquiler sencillo entre particulares, pero no reemplaza el consejo de un profesional. Si el inmueble está en propiedad horizontal, si hay varios inquilinos, si se alquila amoblado, si el precio es alto o si quieres incluir cláusulas especiales (opción de compra, mascotas, uso parcial comercial), haz revisar el texto por un abogado antes de firmarlo.